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【体験談】京都で建蔽率・容積率オーバーの中古物件だけど銀行で住宅ローン組めたお話

    Tomato
    建蔽率・容積率オーバーって住宅ローン組めないの!?!?

    私たち夫婦が買おうと思った中古物件は建蔽率・容積率オーバー。

    住宅ローン組めないなんて知らず売買契約書を結びました。

    しかしことごとくネット銀行・都市銀の本審査に落ちる!!

    ローン特約も過ぎている!!

    住宅ローン通らんかったらどうするの!?!?と夫婦でドキドキ。

    結果としてローンを組みことができました。

    今回は建蔽率・容積率オーバーでもローンを組めた体験談をお話したいと思います^^

    *本ページには広告が含まれています。

    建蔽率・容積率オーバーの物件とは

    既存不適格物件と違法物件

    建蔽率・容積率オーバーには既存不適格物件と違法物件があります。

    既存不適格物件・・・建築当時は合法だったが、建築法改正などにより現在では建蔽率・容積率オーバーになっているもの

    違法物件・・・建築当初から建蔽率・容積率オーバー、もしくは違法な増築などで建蔽率・容積率オーバーになったもの

    ローンに通るの?

    建蔽率・容積率オーバーは住宅ローンは通りづらいが、通らないこともないみたいです。

    自分の家が建蔽率・容積率オーバー分かったときにネットで調べまくりました。

    建蔽率・容積率オーバーは違法物件だから通らない絶対住宅ローンは通らない!!

    建蔽率・容積率オーバーは現金一括払いしかできない!

    住宅ローン組めないから売る時も安くしか売れない!

    という意見もあれば

    建蔽率・容積率オーバーだけどローン通った!

    という人もいました。

    また

    違法物件はローンは通らないけど既存不適格物件なら銀行によっては通してくれる。

    という意見も。

    私たちもローンを組めたので難しいですが組めないことはないと思います。

    それでは私たち夫婦が建蔽率・容積率オーバーでもローンをどうやって組めたのかご紹介いたします!

    【体験談】京都で建蔽率・容積率オーバーの中古物件だけど銀行で住宅ローン組めたお話

    超激戦区!好立地の中古物件

    私たちが物件を探していた地域はかなりの激戦区!

    激戦具合の詳細はこちらの記事で紹介しています。

    3年かかってやっと買えそうな物件がでてきました。

    駅、学校、スーパー、図書館など生活や教育関係の施設はほとんど徒歩10分圏内である超好立地です。

    家も築25年ですが、数年前にリフォームがしていてとてもキレイでした。

    奇跡的に1番手、予算内、立地も申し分なく、リフォームもほぼしなくていい!とほぼ即決で購入を決めました。

    建蔽率・容積率オーバー!不動産屋からの説明されたことは…

    内見の際に不動産屋から建蔽率・容積率オーバーということは説明されていました。

    不動産屋から言われたことは下記のみです。

    この家は建蔽率オーバーしてるので再建築の際に同程度の広さを建築することはできません。

    住宅ローンについては

    公務員で属性いいので住宅ローンは問題ないでしょう。ただネット銀行は中古物件に厳しいから無理かも?

    住宅ローンは厳しいという説明は一切なくむしろ全然大丈夫ですね!という感じでした。

    属性よし!余裕で通ると思った住宅ローン

    不動産屋からお墨付きをいただき、属性よし!金額的にも無理のない金額だから住宅ローンは余裕!

    どちらの実家も大賛成!の理想通りの中古物件で浮かれていた私たち。

    ネット銀行は厳しいかもだけどとりあえず申し込もう!

    無理なら都市銀かな?

    不動産屋紹介だと仲介手数料10万払わないといけないから嫌だ!

    自分たちで頑張ろ―――!

    この時点でまさか住宅ローンが組めないとは思っておらず、ローン特約が売買契約書から3週間ほどしかないのも気にせず契約してしまいました。

    2社落ちてやっと調べだす

    しかし!住宅ローン本審査に出すと2社続けて落ちました。(事前審査は通っていました。)

    ちなみに落ちたのはどちらもネット銀行です。

    この時点でローン特約なんてとっくのとうに過ぎ去っていました…。

    そしてやっと中古物件の住宅ローンの厳しさについて調べ始めました。

    するとネットでは建蔽率・容積率オーバーは住宅ローンが組めないとわんさか出てきます。

    ま、まじか!?!?!?

    夫と二人でかなり焦りました。

    やっと建蔽率・容積率オーバーの物件のヤバさについて知った私たち。

    急いで都市銀行に本審査を申し込みましたが瞬殺で落ちたのでした。涙

    ココに注意

    自分たちから申し込んだネット銀行、都市銀行は全て本審査落ち

    不動産屋に問いただす

    建蔽率・容積率オーバーネットに書いている通りほんとに住宅ローン組めないやん!

    都市銀行に落ちた翌日に不動産屋に連絡して建蔽率・容積率オーバーについて聞いてみました。

    住宅ローン都市銀行も含めて全部落ちました。

    え?ほんとですか!?

    建蔽率・容積率オーバーやと厳しんですか?

    え~~そうなんかな?関係あるかも?ですね~~。

    と不動産屋も呑気な回答。笑

    不動産屋さん紹介の銀行さんならいけるんですよね?

    それは大丈夫ですよーーー!なんなら属性いいので金利優遇してくれます^^

    と結局不動産屋紹介の銀行で本審査をお願いしました。

    ココに注意

    不動産屋は住宅ローン組めないとは思っていなかった。(本音は分かりません。)

    無事住宅ローン本審査通過!

    不動産屋紹介の銀行は対面で本審査の手続きをしました。

    その際に建蔽率・容積率オーバーについての確認書のようなものにサインしました。

    が、これといって建蔽率・容積率オーバーについて何か言われることもなく

    いい場所ですね!と言われたり金利のことや世間話をしながら手続きを終えました。

    そして1週間ほどで無事に本審査通過のお知らせ!

    地銀でしたがネットで出ている金利よりかなり優遇してもらいました。

    ココがポイント

    本審査で建蔽率・容積率オーバーについて納得している旨の確認書にサインが必要でした。

    建蔽率・容積率オーバーだが金利は優遇してくれた。

    買った物件は違法物件?既存不適格物件?安くはなかった

    建蔽率・容積率オーバーだが安くはなかった

    建蔽率・容積率オーバーの物件は現金一括でしか買えない為、必然的に売る時も安くなる。という説をネットでよく見ました。

    しかし!私たちが買った建蔽率・容積率オーバーの中古物件は決して安くなく、住宅ローン前提なお値段でした。

    築25年ですが土地代のみということもなく土地代+700万くらいしました。(水回りなど数年前にリフォーム済み)

    ただ、人気のエリアの物件だったのでエリアからすると若干割安じゃないかな?とも思いました。

    不動産屋の説明は

    売主さんが新築を建てるためにすぐ売りたいので売りやすい金額にしている。

    この辺は人気だからとりあえず高めに出す人が多い。

    建蔽率・容積率オーバーだから安いとの説明はありませんでした。

    ココがポイント

    郊外なら新築戸建てが建つようなお値段なので決して安くはありませんでした!

    違法物件?既存不適格物件?かはよく分からなかった

    私が買った物件は最後まで違法物件なのか既存不適格物件なのかよく分かりませんでした。

    建築確認済証はなし

    建築計画概要書と登記の㎥が違う

    建築計画概要書では建蔽率オーバーしていないが登記は建蔽率・容積率オーバーしている

    建ったときから違法物件やった可能性あり?

    昔は建築確認が厳しくなかったらしくこういう物件は多々あるみたいです。

    Tomato
    売る時は更地にするか買った不動産屋に頼むかな?と思っています。

    京都は建蔽率・容積率オーバーだらけ!?ローンが組めるのは場所にもよる?

    京都の狭い家は建蔽率・容積率オーバーだらけ!!

    建蔽率・容積率オーバーを知って家の周りを歩いてみると建蔽率・容積率オーバーだらけやん!

    あの家も、この家も!むしろ建蔽率・容積率オーバーの家の方が多くない?!!?

    ちょっと古め&狭い家はほとんどが建蔽率・容積率オーバーな感じです。

    京都の土地柄なんでしょうか?それとも都市部はこんな感じでしょうか?

    広い家だと建蔽率・容積率オーバーしているのは少ないです。が!土地が高いので私たちには到底買えません…。

    同じ間取り、坪数、築年数でも住宅ローンが組めないと言われた物件も

    私たちが買った家は住宅ローンを組むことができました。

    しかしほとんど同じ坪数、間取り、築年数、同じ区で家を売ろうとした人が不動産屋に

    この家は違法物件なので住宅ローン組めないため安くしか売れません。

    と言われたそうです。

    家自体はほとんど一緒です。

    違うのは立地!

    安くしか売れないと言われた物件は駅から徒歩30分以上かかります。(バスはあるけど本数少な目)

    建蔽率・容積率オーバーじゃなくてもそんなに高くは売れないようでした。

    ココがポイント

    建蔽率・容積率オーバーでも立地によって住宅ローン組む、組めないはありそう

    不動産屋&銀行に確認が一番!

    建蔽率・容積率オーバーの物件を買う際は不動産屋&銀行に住宅ローンが組めるのか確認してから契約した方がいいです。

    建蔽率・容積率オーバーを知っている人なら確認していると思いますが…。

    私のように知らずに契約してしまう人も多そうですよね。

    まとめ

    建蔽率・容積率オーバーで住宅ローンが組めるかは物件、立地、銀行によって色々かわってきそうです。

    不動産屋は住宅ローン組みにくいことは絶対説明する!にして欲しいですよね…。

      • この記事を書いた人

      Tomato

      京都在住もうすぐ10年目のTomatoです☆ ▶大阪出身の大阪育ち▶30代▶3歳子育て中の時短ワーママ 京都や京都から行くのにおすすめなお出かけ先や旅行先の情報発信をしています。

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